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Jul 26, 2023

Nueva York planea abrir partes del centro de Manhattan a la vivienda

Anuncio Con el apoyo del alcalde Eric Adams, anunció planes para rezonificar las áreas de fabricación al sur de Times Square y permitir que más edificios de oficinas se conviertan en viviendas. Por Mihir Zaveri Nueva York

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El alcalde Eric Adams anunció planes para rezonificar las áreas de fabricación al sur de Times Square y permitir que más edificios de oficinas se conviertan en viviendas.

Por Mihir Zaveri

Los funcionarios de la ciudad de Nueva York anunciaron el jueves planes para facilitar la conversión de edificios de oficinas en viviendas y abrir áreas de fabricación al sur de Times Square para nuevos desarrollos residenciales, como parte de un impulso más amplio para reinventar el distrito comercial en problemas en Midtown Manhattan y abordar los problemas de la ciudad. crisis de vivienda.

Los planes, esbozados por el alcalde Eric Adams en una conferencia de prensa en un edificio de oficinas vacío, permitirían construir más viviendas mediante la rezonificación de las áreas de fabricación entre las calles 23 y 40, desde la Quinta Avenida hasta la Octava Avenida. Un plan separado centrado en la conversión de edificios de oficinas en residenciales podría permitir la construcción de 20.000 nuevas viviendas, estima la ciudad.

Ambos planes requerirían la aprobación del Ayuntamiento y se espera que se sometan a votación el próximo año.

Incluso si los planes logran impulsar conversiones y nuevos desarrollos, están muy por debajo de las necesidades de vivienda en Nueva York, que enfrenta una escasez estimada en cientos de miles de viviendas.

Aún así, los desarrolladores y defensores de la construcción de más viviendas elogiaron a la ciudad por tomar medidas para abordar algunos de los problemas más urgentes de la ciudad de Nueva York: lidiar con una crisis de vivienda y reconstruir su poder económico después de que la pandemia empujó a un número creciente de residentes a trabajar desde casa.

“El mundo ha cambiado”, dijo Adams. "Tenemos que estar dispuestos a cambiar con ello".

Los anuncios llegan en un momento precario para la asequibilidad de la vivienda en Nueva York.

El alquiler medio solicitado en nuevos arrendamientos en Manhattan es ahora de unos 4.400 dólares, según la correduría Douglas Elliman, después de que los alquileres se recuperaron desde su punto más bajo durante la pandemia. Los desalojos están aumentando y la población de personas en refugios para personas sin hogar ha aumentado a más de 100.000 personas, muchos de ellos inmigrantes que cruzaron la frontera sur en busca de asilo. A principios de este año, los líderes estatales no lograron aprobar una legislación ambiciosa que podría haber dado paso a más viviendas.

Las conversiones de oficinas siguen siendo una solución atractiva, en parte porque parecen muy intuitivas: muchos edificios de oficinas, particularmente los más antiguos, están perdiendo inquilinos a medida que más personas adoptan el trabajo híbrido, mientras que una intensa demanda de una oferta limitada de viviendas está haciendo subir los alquileres cada vez más.

Pero las conversiones no se han producido en cantidades significativas debido a las regulaciones y restricciones sobre qué tipos de edificios se pueden convertir y a la falta de financiación.

Los planes anunciados por el alcalde el jueves, que formarán parte de cambios de zonificación más amplios, abordan el problema anterior al permitir que los edificios que se construyeron tan recientemente como 1990 se conviertan en viviendas; Actualmente, sólo los edificios construidos antes de 1977 o 1961 son elegibles, dependiendo de dónde se encuentren en la ciudad. La ciudad también permitiría que los edificios se conviertan en viviendas en cualquier lugar de la ciudad si las regulaciones de zonificación lo permiten residencial.

Los planes no prevén financiación alguna para las conversiones, que en ocasiones pueden requerir renovaciones importantes. No está claro cuántos propietarios o promotores de edificios estarán ansiosos por seguir adelante sin incentivos financieros en forma de exenciones fiscales o subsidios.

Susan Mello, vicepresidenta ejecutiva y directora de mercado de capitales de Walker and Dunlop, una empresa de bienes raíces comerciales, dijo que pensaba que cualquier cambio más amplio en Midtown tomaría al menos varios años, en parte porque todavía hay muchas regulaciones que abordar. y el costo puede ser alto. Dijo que los prestamistas deben estar dispuestos a asumir riesgos y financiar las conversiones.

"Todavía es muy costoso hacer una conversión, especialmente una conversión de oficinas a residencial", dijo.

Paul Selver, copresidente del departamento de uso de suelo de Kramer Levin Naftalis & Frankel, una firma de abogados que trabaja en conversiones, dijo que pensaba que la medida “iba a ser un paso significativo en la expansión del número de unidades de vivienda”.

El plan de rezonificación de Midtown puede resultar polémico entre algunos residentes de la ciudad, a pesar de que el plan cuenta con el apoyo de dos miembros del Consejo local, Erik Bottcher y Keith Powers, quienes comparecieron junto al alcalde el jueves.

Actualmente, no se permiten viviendas nuevas en el área objetivo, dijeron funcionarios de la ciudad.

Sin la acción del estado, el alcance de los esfuerzos de conversión de la ciudad puede ser limitado.

Este año, Albany no logró tomar medidas serias en materia de vivienda, a pesar del impulso de la gobernadora Kathy Hochul. Dos proyectos de ley que habrían ofrecido incentivos fiscales para las conversiones de oficinas a cambio de la inclusión de viviendas asequibles y que eliminaron el límite de la cantidad de espacio que se puede destinar a uso residencial murieron.

También lo hicieron los proyectos de ley que podrían haber limitado los atroces aumentos de alquiler en apartamentos privados y las exenciones fiscales para los desarrolladores que podrían haber hecho más atractivo construir en Midtown Manhattan.

Mihir Zaveri cubre la vivienda en Nueva York. Más sobre Mihir Zaveri

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